דיני מקרקעין הסכמי נדל"ן

הנכס הנדל”ני (דירה, בית פרטי, נכס להשקעה וכו’) הינו בעל משמעות כלכלית משמעותית, הן עבור עבור האדם הפרטי והן כרכישה עסקית. הייצוג משפטי בתחום הנדל”ן חשוב למוכר ולקונה באותה המידה, תוך שימת דגש על שמירה על זכויות הקניין, רישום הנכס, קבלת התמורה ושיקולי מס.

תחום הנדל”ן כולל מכירה/רכישה של נכס נדל”ן (יד שניה או מקבלן), קרקע לבניה/השקעה, נכסים מסחריים להשכרה ופרויקטים בתחום המוניציפלי לרבות התחדשות עירונית ותמ”א 38.

למשרד טואג-מגן ניסיון נרחב בשירותים משפטיים בתחום הנדל”ן לאורך תהליך הרכישה:

בחינת הזכויות של הנכס:
- מנהל מקרקעי ישראל
- בחינת עיקולים, משכנתאות, שעבודים
- בחינת תיק מוניציפלי – אישורי בניה, חריגות, צוי הריסה
רישום זכויות וקבלת חזקה מצד הקונה
מנגנון למוכר אשר יבטיח קבלת התמורה המוסכמת
דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין וקבלת אישורי המס

המשרד עורך גם הסכמי רכישה ושכירות עבור נכסים מסחריים.

זקוק לייעוץ משפטי בתחום המקרקעין? פנה אלינו לחץ כאן >>

משמעות עסקת נדל”ן

הנכס הנדלני (דירה, בית פרטי, נכס להשקעה וכו’) הינו בעל משמעות כלכלית משמעותית, הן עבור האדם הפרטי והן כרכישה עסקית. ייצוג משפטי בתחום הנדלן ע”י עורך דין מקרקעין חשוב הן למוכר והן לקונה באותה המידה, תוך שימת דגש על שמירת זכויות הקניין, רישום הנכס, קבלת התמורה ושיקולי מס.

תחום הנדלן כולל בין היתר מכירה או רכישה של נכס נדלן (יד שניה או מקבלן), קרקע לבניה/השקעה, נכסים מסחריים להשכרה, פרויקטים בתחום המוניציפלי לרבות התחדשות עירונית ותמ”א 38. לצורך טיפול משפטי יסודי וראוי בכל אחד מתחומים אלו יש להיוועץ עם משרד עורכי דין מקרקעין בעל ניסיון רב והתמקצעות מיוחדת בתחום.

ניתן לראות מקרים רבים, בהם אנשים, העומדים לפני רכישה או מכירה של נכס מקרקעין, מתפתים לבצע את העסקה ללא ליווי משפטי של עורך דין נדלן, בהנחה שגויה שמדובר בהליך פשוט. לרוב, הסיבה לכך טמונה ברצון לפשט ולקצר את התהליך ולחסוך את תשלום שכר הטרחה לעורך הדין. אולם, גישה זו עלולה להסב נזק. לייעוץ משפטי בתחום הנדלן באמצעות עורך דין מקרקעין חשיבות מכרעת, שכן מדובר בסכומי כסף גבוהים ויש צורך לערוך בדיקות ותיאומים רבים טרם החתימה.

עבור מרבית האנשים אשר מוכרים או קונים דירה באופן פרטי, עסקת נדלן אינה מהווה עניין שבשגרה, שכן מדובר בעסקה של פעם בחיים. זהו הליך שכרוך בהוצאה של כספים רבים והוא טומן בחובו לא מעט סיכונים וכשלים לצד לחצים ודאגות. עסקת נדלן מצריכה השקעה רבה ועריכת בדיקות משפטיות שונות – בהן מתמחה משרד עורכי דין מקרקעין, המטפל בתחום הנדלן והמקרקעין כחלק מעיסוקו המרכזי.

חשיבות הייעוץ המשפטי בתחום המקרקעין

בכל תהליך של מכירה או קניה של נכס מקרקעין, חייבים לבדוק לעומק את סטטוס רישום הזכויות של הנכס, כדי לוודא שלא רשומים עליו עיקולים, שעבודים או משכנתאות. יש גם לערוך בדיקה ברשויות התכנון על מנת לוודא כי הנכס נבנה לפי היתר, שאין בו חריגות בניה ולא הוצאו עליו צווי הריסה וכן לבדוק אם קיימת חבות בהיטל השבחה. במקרה בו הקונה משלם מספר תשלומים לפני קבלת חזקה בנכס ורישום על שמו, חשוב להקפיד שבעת מועד התשלום הראשון וחתימת ההסכם, תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה.

מנגד, ישנה חשיבות לאבטחת התשלומים עבור המוכר. מבחינת מיסוי מקרקעין, מצד המוכר – יש לבחון אם מתקיימים התנאים לקבלת פטור ממס שבח ולבחור את המסלול הכדאי ביותר. במידה ואין פטור, יש למצוא את הדרך שתאפשר לו לשלם סכום מינימום. מצד הקונה – בעת הדיווח לרשויות המס עליו לשלם מס רכישה, אולם יש לבדוק אם הוא זכאי לפטור או הנחה לפי החוק. לאחר תשלום התמורה, יש להעביר את הנכס על שם הקונה בטאבו.

כיצד בוחרים עורך דין מקרקעין מומלץ?

חשוב לדעת כי לא כל עורך דין הינו עורך דין מקרקעין, ויש חשיבות רבה לבחירת עורך דין נדלן הבקי והמנוסה בתחום זה. בחיפוש אחר מציאת עורך דין מקרקעין מומלץ עלולים להיתקל לא אחת בעורכי דין המפרסמים עצמם כעוסקים בתחום, בעוד שמרבית עורכי הדין, כלל עוסקים בתחומים משפטיים שונים לגמרי, ולוקחים על עצמם לטפל בעסקאות מקרקעין בחוסר ניסיון והבנה בתחום, תוך לקיחת הסיכון הכרוך בכך.

בישראל נכון להיום ישנם יותר מ-80 אלף עורכי דין, והמספרים הולכים וגדלים משנה לשנה, אולם חשוב לדעת כי לא כל עורך דין אשר סיים לימודיו לאחרונה, במסגרתם אף למד את תחום דיני המקרקעין, יכול לייעץ וללוות עסקאות נדלן. חשוב אם כן, לחפש עורך דין מקרקעין אשר מטפל בעסקאות מקרקעין כחלק שוטף מעיסוקו, באופן המקצועי והטוב ביותר.

לכן, חשוב בראש ובראשונה לקבל המלצות על עו”ד נדלן מומלץ מאנשים בעלי ניסיון, הקרובים אליכם ועליהם אתם סומכים, אשר השתמשו בשירותיו של עורך דין נדלן בעבר והיו מרוצים מעבודתו ומתוצאותיה. בנוסף, כדאי לבדוק היטב האם יש לעורך הדין את הניסיון הדרוש בעסקת המקרקעין הספציפית הנדרשת, שכן תחום המקרקעין הינו נרחב ולא כל עורך דין נדלן ידע להתמודד עם כל עסקה בתחום. כמו כן, יש לבחון כמו בכל תחום משפטי אחר, האם מדובר בעורך דין עליו ניתן לסמוך, הן ברמה האישית והן המקצועית, אשר ידאג היטב לשמירה על האינטרסים של הלקוח.

בדיקות מקדמיות הכרחיות שעל עורך דין מקרקעין לבצע עבור רוכש נכס מקרקעין

להלן שלוש בדיקות חובה מקדמיות שעל רוכש הנכס באמצעות עורך דין נדלן לבצע לפני החתימה על חוזה המכר, בלעדיהן – אין לחתום עליו!

מצב רישום הזכויות – על עורך דין מקרקעין לבדוק את מצבו הרישומי של הנכס, מיהם בעליו והאם רשומות הערות כלשהן על זכויות הבעלים (הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות, וכו’). בדיקה זו מבצעים בלשכת רישום המקרקעין, אם הנכס רשום שם, ע”י הפקת נסח רישום (נסח טאבו) עדכני. אם הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, יש להפיק מסמך “אישור זכויות”. בנוסף, יש לבצע בדיקה של רישום שעבודים ברשם המשכונות ואם המוכר הוא חברה – גם ברשם החברות.

מצב תכנוני – על עורך דין מקרקעין לפנות למחלקת ההנדסה, או לוועדה לתכנון ובניה של הרשות המקומית, ולבדוק שם בין היתר, האם קיימות חריגות בניה שבוצעו בנכס, האם קיים שימוש חורג בנכס, האם אושרה תכנית בניין עיר, תכניות בניה עתידיות. האם חלים חובות לרשות המקומית כגון היטל השבחה. אם מדובר בדירה, חשוב להזמין את תיק הבית המשותף הכולל תשריט, צו, תקנון ורישומים נוספים. כמו כן, יש לבדוק בתיק הבניין בעירייה, בין היתר את היתרי הבניין והבניה.

היבטי מיסוי – על עורך דין מקרקעין לקחת בחישוב העלויות הכרוכות ברכישה גם את החבות במס רכישה, מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין. במקרים מסוימים (כגון דירה) המס יחושב עפ”י מדרגות מס הקבועות בחוק המתעדכנות פעם בשנה ע”י משרד האוצר. יש לבדוק האם הרוכש זכאי לפטורים וההקלות אשר החוק מעניק, הנקבעים עפ”י פרמטרים שונים.

עריכת הסכמי שכירות

ישנם אנשים רבים הממעטים בחשיבות ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין בעריכת הסכמי שכירות. פעמים רבות צדדים להסכמי שכירות מקלים ראש בעניין זה, זאת מאחר ומניחים כי מדובר בעסקה זמנית בלבד, להבדיל מעסקת מכר או רכישת דירה, ועל כן ניתן לערוך הסכמי שכירות ללא התייעצות עם עורך דין נדלן.

אולם בפועל, גם בהסכמי שכירות קיימות מספר סוגיות קריטיות, וקיימת חשיבות רבה לעיגונן של סוגיות אלו בהסכמי השכירות באופן נכון ומקצועי, כדי להבטיח את זכויות הצדדים ולהימנע ממקרים בהם הסכמים אלו יסתיימו במפח נפש ונזקים כספיים רבים למי מהצדדים.

לשם כך, גם בעת עריכת הסכם שכירות מומלץ מאוד להסתייע בשירותיו של עורך דין נדלן, המנוסה והבקיא בתחום דיני השכירות, אשר ייתן מענה משפטי מקצועי ויסודי בתחום זה.

על עורך דין נדלן מנוסה בתחום, המייצג את המשכיר, להבטיח את זכויות המשכיר בנכס כך שלא ימצא עצמו המשכיר, ללא כל הגנות ו/או בטוחות משפטיות, מול שוכר אשר הפר את ההסכם עמו. כך גם קיימות הוראות בהסכמי שכירות אשר הינן הכרחיות להבטחת זכויות השוכר והגנתו מפני הסכמי שכירות דרקונים אשר מבטיחים את טובת המשכיר בלבד. לשם כך, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין אשר הינו מקצועי ומיומן בתחום, וזאת כבר בשלב המשא ומתן בין הצדדים, כדי למנוע אי הבנות ופרשנויות שונות של הסכם השכירות.

בין יתר המרכיבים העיקריים שאמורים להיכלל בהסכם השכירות – דמי השכירות החודשיים, תקופת השכירות, האפשרות להאריך את הסכם השכירות, מצב הדירה במועד כניסת ועזיבת השוכר, פיצויים במקרה של נזק למושכר, סעדים בגין הפרת ההסכם, בטחונות אשר על השוכר להמציא, סיום הסכם השכירות על ידי מי מהצדדים.

משמעות חתימה על זכרון דברים

רבים אינם ערים להשלכות המשפטיות של חתימה על זכרון דברים ומתוך טעות סוברים כי “זכרון דברים” הינו רק מסמך מקדים לפני החתימה על החוזה המחייב וככזה, אין הוא מחייב.

מסמך שכותרתו “זכרון דברים” יכול בהחלט, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש “חומר גלם” בלבד, המהווה מעין שלב ביניים במשא ומתן לקראת כריתת חוזה מחייב וככזה, אינו כובל את הצדדים בהסכמות שנכללו בו.

באילו מקרים ייחשב זכרון דברים לחוזה מחייב? כדי שזכרון דברים ייחשב לחוזה מחייב עליו להעיד כי הצדדים הגיעו למפגש רצונות וגמרו דעתם להתקשר בחוזה. משכך עליו לעמוד בשני תנאים מצטברים. ראשית, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. שנית, על זיכרון הדברים להיות מסוים די צורכו. בעסקאות מקרקעין על זכרון הדברים לעמוד גם בדרישת הכתב הקבועה בחוק.

גמירות דעת הצדדים – גמירות הדעת נבחנת באופן אובייקטיבי ונלמדת מלשונו של זיכרון הדברים ומאמות מידה חיצוניות הכוללות את נסיבות העניין, את התנהגות הצדדים, את אמירותיהם לפני ואחרי החתימה על זיכרון הדברים ואת האופן שבו ניסחו הצדדים את “נוסחת הקשר”, המגדירה את היחס שבין זיכרון הדברים לבין החוזה העתיד להיחתם.

דרישת המסוימות – בעבר נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים, כגון, שמות הצדדים, מהות העסקה, מהות הנכס, המחיר, זמני התשלום, וכן הוצאות ומסים. דרישת המסוימות רוככה במשך השנים, ונקבע כי זיכרון דברים עשוי לענות על דרישת המסוימות גם כשאין הוא כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה. זאת, בתנאי שניתן להשלים את הפרטים החסרים על פי הוראות שבדין או בנוהג, והכל כשלא קיימת בין הצדדים אי-הסכמה לגביהם, בין מפורשת ובין משתמעת, ורק כאשר מדובר בפרטים שהצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה.

בין יסוד גמירת הדעת ויסוד המסוימות מתקיימים יחסי גומלין. לדוגמא, היעדר התייחסות בזיכרון הדברים לעניין מרכזי לעסקה יהווה פגם במסוימות, אך יש בו גם כדי להעיד על היעדר גמירת דעת לחתימת חוזה מחייב. מאידך, העדה על גמירת דעת משמעותית עשויה לפצות על פגם במסוימות.

מאחר ולחתימה על זכרון דברים יכולות להיות השלכות משפטיות מרחיקות לכת, מומלץ להתייעץ עם עו”ד נדלן מומלץ כדי להבטיח את זכויות הצדדים כבר בשלב המשא ומתן וכדי למנוע טעויות משפטיות אשר יעשו הצדדים כתוצאה מחוסר הבנה.

רכישת דירה מקבלן

פעמים רבות כשקונה רוכש דירה ישירות מקבלן, הוא מקבל לעיונו הסכם רכישה ארוך ומייגע בצירוף נספחים רבים, עליו נדרש הוא לחתום. ברור כי הסכם הרכישה נוסח על ידי מי שמייצג את הקבלן בלבד והוראותיו מוטות לחלוטין לטובת הקבלן. רוכשים רבים מוותרים על קבלת ייצוג משפטי בחתימתם על הסכם זה, וזאת כדי לחסוך בהוצאות, דבר אשר יכול להיות בעוכריהם.

להלן מספר בדיקות שעל עורך דין מקרקעין מטעם הרוכש לבצע בהסכם המכר מול הקבלן – יש לבדוק את זהות הבעלים וזכויות הקבלן, מצבו הקנייני של הקרקע, מהי התב”ע הקיימת בסביבת הפרויקט, יש לבדוק האם הקבלן שילם את כל התשלומים החלים עליו, האם קיים ליווי פיננסי לפרויקט, יש לבדוק האם ניתנת לרוכש הנכס ערבות בנקאית על פי חוק, יש לבדוק האם ניתן היתר בניה לפרויקט, יש להסדיר את סוגיות השינויים והתוספות, להסדיר את סוגית האחריות של הקבלן המבצע, יש לעמוד על נושא מועד מסירת החזקה בדירה, על קביעת מועדים מוגדרים לרישום זכויות, לוודא את סוגיית אחריות הקבלן, להגדיר את תקופות האיחור והסנקציות בצידן, יש לוודא כי על הקבלן לבדו לשאת בתשלומי המיסים החלים עליו עפ”י חוק – אין בפירוט זה כדי להוות דרישות ממצות, וקיימות בדיקות נוספות שחובה לבצע.

חוזה רכישת דירה מקבלן הינו חוזה מורכב, מיוחד ומסובך אשר אין להפחית מחשיבותו ולהקל בו ראש, על כן מומלץ כבר בשלב הראשוני לקבל ייעוץ משפטי של עורך דין מקרקעין מנוסה ובקיא בתחום, אשר ידע ליתן מענה על כל הסוגיות המורכבות, יבטיח את זכויות הרוכש ויתאים את הוראות ההסכם לצרכי הרוכש, זאת יעשה לכל אורך העסקה, מראשיתה ועד סופה. יצוין כי לעיתים הקבלן יציע לרוכש את שירותי עורך הדין מטעמו, אך מאחר ואין הוא אובייקטיבי לצורכי הרוכש, אין להיעתר להצעה זו.

משרד טואג-מגן הינו משרד עורך דין מקרקעין מומלץ, בעל ניסיון נרחב בשירותים משפטיים בתחום הנדלן, בין היתר:

ליווי רוכש או מוכר נכס מקרקעין (דירה, בית, מגרש, בניין, חנות).
ליווי משפטי בשלב המשא ומתן.
בחינת הזכויות של הנכס, טיפול מול לשכת רישום המקרקעין או רשות מקרקעי ישראל.
בחינת עיקולים, משכנתאות, שעבודים, הערות.
בחינת תיק מוניציפלי – אישורי בניה, חריגות, צווי הריסה.
רישום זכויות וקבלת חזקה.
מנגנון למוכר אשר יבטיח קבלת התמורה המוסכמת.
דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין (מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה) וקבלת אישורי המס.
ליווי משפטי ברכישת דירה מול קבלן.
עריכת הסכמי קומבינציה.
עריכת הסכמי פינוי בינוי, תמ”א 38.
עריכת הסכמי שכירות.
עריכת הסכמי רכישה ושכירות עבור נכסים מסחריים.
פינוי וסילוק יד.
סוגיות שונות הקשורות ו/או הנובעות מתחום המקרקעין.

זקוק לעורך דין נדלן מומלץ? למשרד עו”ד טואג – מגן, ניסיון רב בתחום, עו”ד מיכל טואג, השותפה במשרד, הינה עורכת דין מקרקעין מנוסה ומקצועית בתחום, לפרטים נוספים התקשרו 052-5583807, או לחצו כאן >>

האמור במאמר זה אינו מהווה המלצה ואינו מהווה ייעוץ משפטי ואין לבצע כל פעולה בהסתמך על האמור בו, מבלי לקבל קודם לכן ייעוץ משפטי הולם. הכותבים הינם בעלי משרד עורכי דין בזיכרון יעקב המתמחה בתחום המקרקעין, דיני משפחה, ירושה, עבודה, נזיקין, מימוש זכויות רפואיות וגיל שלישי.

עורך דין מקרקעין

דיני מקרקעין הסכמי נדל"ן

משרד עו"ד טואג-מגן

אודותינו

צרו איתנו קשר

אודותינו

פנייה מהירה

מלאו את פרטיכם אשמח לענות לכל פנייה ושאלה