מהו חישוב ליניארי מוטב על ריבוי דירות?
תיקון מס’ 76 לחוק מיסוי מקרקעין הביא עמו רפורמה חדשה במס שבח כשבמסגרתו בוטל הפטור ממס שבח שהיה קיים, במקרה של מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים. בין היתר, נקבע במסגרת התיקון כי מוכר המחזיק בכמה דירות מגורים מזכות ישלם מס שבח לפי חישוב ליניארי מוטב.
על פי סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין, במכירת דירת מגורים מזכה אשר נרכשה לפני 1.1.14, כאשר בבעלות המוכר יותר מדירת מגורים מזכה אחת, המוכר יהיה זכאי לפטור ליניארי לפי תחשיב מיוחד לפיו מיוחס הרווח על הדירה הנמכרת לשתי תקופות, שבח המיוחס לתקופה הראשונה בגינו קיים פטור ממס שבח ושבח המיוחס לתקופה השניה בגינו ישלם המוכר 25% מס. היינו, המוכר ישלם מס שבח בשיעור מלא רק על השבח שנצבר מיום 1.1.14 ואילך. למעשה, כל השבח שנצבר עד ליום 1.1.14 יהיה פטור ממס שבח.
תקופת מעבר
המחוקק חשש מהטבה זו ולכן הסדיר את “תקופת המעבר”, שהינה החל מיום 1.1.14 ועד ליום 31.12.17, זאת כדי למנוע בטווח קצר הטבה משמעותית במס למרובי דירות ומכירה לא מבוקרת של דירות בתקופה קצרה, כמו כן כדי לאפשר להיערך לקראת שינוי החקיקה.
בתקופת המעבר ניתן היה למכור רק עד שתי דירות מגורים מזכות עפ”י חישוב מס מוטב וגם זאת כפוף למספר תנאים, תנאי ראשון, שלא מדובר במכירה לקרוב. תנאי שני, שאם המוכר קיבל את דירת המגורים במתנה לפני 1.1.14, שחלפו תקופות הצינון על פי דין. תנאי שלישי, שלא השתמש בזכות לחישוב לינארי מוטב יותר מפעמיים, וכן שאם ניצל בעבר פטור מכח סעיף 49ב(1) לחוק, אזי חלפו ארבע שנים לפחות מיום ניצול הפטור.
ביום 1.1.18 פקעה “הוראת שעה לתיקון מס’ 76 לחוק, לתקופה מיום 1.1.14 ועד 31.12.17 (תקופת המעבר)”, החל מיום 1.1.18 ניתן למכור דירות מגורים מזכות אשר נרכשו לפני תקופת המעבר, ללא הגבלה על מספר הדירות ולהיות זכאי, ככל שהמוכר ימשיך להשתייך לאוכלוסיית מרובי הדירות, לחישוב ליניארי, זאת גם במכירה לקרוב. היינו, למעשה כל הדירות אשר רכש אדם שהוא מרובה דירות לפני 1.1.14 וירצה למכור אותן כיום, יהיה פטור ממס עבור כל השבח שנצבר עד ליום 1.1.14. יש לשים לב כי פקיד השומה יוכל לקבוע כי היקף המכירות ונסיבותיהן עולות לכדי עסקת אקראי או עסק ולחייב במס הכנסה כהכנסה פירותית.
מאחר ומדובר בתחום סבוך ומורכב מומלץ להיוועץ עם עו”ד הבקיא בסוגיית המיסוי בכלל ומס שבח בפרט, עו”ד מיכל טואג, ממשרד עורכי דין טואג – מגן, בעלת ידע מקיף ועשיר בתחום המיסוי, מזמינה אתכם לפנות אל משרדה לקבלת יעוץ משפטי מתאים.
* האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי