מהם מקרקעין
מקרקעין מלשון קרקע, הינם כל הבנוי והנטוע על הקרקע וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה. נכסי מקרקעין אינם ניידים ומכונים גם “נכסי דלא נידי”, ובראשי תיבות נדל”ן – “נכסים שלא נודדים/נעים”. דיני מקרקעין בישראל מוסדרים באמצעות חוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969.
העברת הבעלות במקרקעין נעשית באמצעות מכירתם, בנוסף קיימות עסקאות נוספות במקרקעין המקנות זכות שימוש בנכסים ללא העברת הבעלות. דיני מקרקעין הנם תחום נרחב הכולל בתוכו סוגיות משפטיות שונות ומרובות, כאשר הנפוצות ביותר ביניהן הינן מכירה והשכרה של נכסים. מדובר באחד מתחומי המשפט החשובים והסבוכים ביותר, אשר אין להפחית מחשיבותו של כל ענין בתחום זה, על כן מומלץ לקבל ייעוץ משפטי של עורך דין דיני מקרקעין מנוסה ובקיא בתחום, אשר יבטיח את זכויות לקוחו וזאת כדי למנוע טעויות משפטיות אשר יכול ויקרו כתוצאה מחוסר הבנה.
בעלות
בעלות הינה הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר בכפוף לדין או להסכם. הזכות להחזיק במקרקעין הינה לא במובן האישי, אלא הזכות כלפי העולם כולו. הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לקרקע וכן בחלל הרום שמעליו. הבעלות על האדמה כוללת את המרחב האווירי מלמעלה, כגון זכויות בנייה, וכן כוללת את המחוברים לקרקע, ואת הנמצא בעומק הקרקע. הבעלות בקרקע חלה גם על כל הבנוי והנטוע עליה או מחובר אליה חיבור של קבע. היינו, עסקה במקרקעין תחול על כל המקרקעין, ולא רק על חלק מהם.
שכירות
שכירות הינה זכות שנקנתה בתמורה להחזיק ולהשתמש במקרקעין באופן זמני ושלא לצמיתות. קיימים מספר סוגי שכירויות, שכירות קצרה עד 5 שנים שאינה חייבת רישום בלשכת רישום המקרקעין, חכירה – מ5 ועד 25 שנה, וחכירה לדורות – מעל 25 שנה, אשר חייבות ברישום בלשכת רישום המקרקעין. בניגוד לזכות הבעלות, על השוכר לשלם דמי שכירות למשכיר. שכירות צריכה לעמוד בשני תנאים – שכירות בתמורה, ושלא לצמיתות. בשכירות ניתן להשכיר רק חלק מתוך הנכס, בניגוד לבעלות שיש למכור את הנכס כולו. דיני השכירות מוסדרים בחוק השכירות והשאילה, תשל”א – 1971.
משכנתא
משכנתא הינה ערובה לקיום חוב במקרקעין, החייב משעבד נכס לטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו. משכנתא היא אחת הזכויות בדיני מקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין ומחייבת רישום בלשכת רישום המקרקעין. משכנתא היא אחת הבטוחות המורכבות הניתנות ללווה, למרות שמצד המלווה היא נחשבת בטוחה טובה במיוחד, בנוסף עלותה גבוהה יותר מעלות רישום בטוחות אחרות ויש צורך בביטוח משכנתא, שמאות, והוצאות משפטיות. המקרה הנפוץ ביותר הינו שעבוד נכס דלא ניידי לצורך רכישתו.
יש הבדל בין משכנתא לבין משכון הכולל שיעבוד נכסים בהפקדה או שעבוד של זכויות שאינן קנייניות ואינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין.
היתרון העצום של שיעבוד נכס במשכנתא הוא פריסת החזר ההלוואה לטווח ארוך, כך מתאפשר למעשה ללווה לרכוש את בית מגוריו, ולחסוך מגורים בשכירות לאורך שנים עד להשגת האמצעים לרכישת דירה. ישנם סוגים רבים ושונים של הלוואות משכנתא המורכבות ממסלולים שונים והנבדלים בפרמטרים שונים, בין היתר – גובה הריבית, סוג ההצמדה, תכיפות השתנות הריבית, משך ההלוואה, לוח הסילוקין, נקודות היציאה.
זיקת הנאה
זיקת הנאה הינה זכות קניינית הניתנת לאדם, לסוג בני אדם, או לטובת הציבור, להשתמש במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר. ההנאה יכולה להיות זכות אקטיבית – שימוש במקרקעין, או חיוב הבעלים לבצע בהם פעולה מסוימת, או פאסיבית – הימנעות מביצוע פעולה במקרקעין, או מניעת זכות. ניתן ליצור זיקת הנאה באמצעות הסכם בין הצדדים, אולם היא יכולה להיווצר גם בשל הנסיבות, השימוש בנכס ואופיו. היינו, מדובר על הענקת זכות הנאה במקרקעין, אולם זכות זו אינה מעניקה בעלות בהם. מקרקעין שניתנה בהם זיקת הנאה קרויים “מקרקעין כפופים”.
עסקה במקרקעין
עסקה במקרקעין הינה “הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה”. עסקה במקרקעין כוללת את כל הבנוי והנטוע על הקרקע, המחובר אליה חיבור של קבע, חלל הרום והעומק שמתחת לקרקע. עסקה במקרקעין הינה הקניה של זכות בעלות או של זכות אחרת במקרקעין, למעט הורשה עפ”י צוואה.
קיימות ארבעה סוגי עסקאות במקרקעין – מכירה, שכירות, משכנתא וזיקת הנאה. קיים הבדל בין זכות קניינית אשר מוגנת כלפי כולי עלמא, לבין זכות חוזית אשר הינה בין צדדים ספציפיים לעסקה.
עסקה במקרקעין טעונה רישום, העסקה נגמרת ברישומה ועסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה – אשר טעונה מסמך בכתב. היינו, רק בעת רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, מובטחת זכותו של הקונה, אולם משלא בוצע הרישום על שם הקונה, אין לקונה אלא זכות חוזית בלבד כלפי המוכר שהתחייב להקנות לו את המקרקעין.
חזקה במקרקעין
“מחזיק” במקרקעין עפ”י דין הינו בין מי שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידיו, ובין שהשליטה הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק מטעמו. חוק המקרקעין מקנה הגנה משפטית רחבה על המחזיק במקרקעין, בין שהינו הבעלים ובין שהינו זכאי להחזיק בהם שלא כבעלים.
בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם, זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין, והמחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזו. ניתן אף להשתמש עפ”י הדין בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבול או שלילת שליטה בהם שלא כדין. ישנה עדיפות לבעל הזכות להחזיק במקרקעין על פני מסיג הגבול והחוק מקנה לו זכות תביעה בערכאות לסילוק יד הפולש. בתביעה נגד מסיג גבול יש להוכיח את זכותו של התובע להחזיק בקרקע וכן את היעדר זכותו של הנתבע להחזיק בה.
מי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כדין, חייב להחזירם למחזיק, תוך 30 יום. בנוסף לכל זאת, רשאי בעל המקרקעין לדרוש פיצויים ו/או כל תרופה אחרת על פי דין.
חשיבות הייעוץ המשפטי בדיני מקרקעין
ניתן לראות מקרים רבים, בהם אנשים, העומדים לפני רכישה או מכירה של נכס מקרקעין, מתפתים לבצע את העסקה ללא ליווי משפטי של עורך דין דיני מקרקעין, בהנחה שגויה שמדובר בהליך פשוט. לרוב, הסיבה לכך טמונה ברצון לפשט ולקצר את התהליך ולחסוך את תשלום שכר הטרחה לעורך הדין. אולם, גישה זו עלולה להסב נזק. לייעוץ משפטי בתחום דיני מקרקעין באמצעות משרד עו”ד דיני מקרקעין חשיבות מכרעת, שכן מדובר בסכומי כסף גבוהים ויש צורך לערוך בדיקות ותיאומים רבים טרם החתימה.
בכל תהליך של מכירה או קניה של נכס מקרקעין, חייבים לבדוק לעומק את סטטוס רישום הזכויות של הנכס, כדי לוודא שלא רשומים עליו עיקולים, שעבודים או משכנתאות. יש גם לערוך בדיקה ברשויות התכנון על מנת לוודא כי הנכס נבנה לפי היתר, שאין בו חריגות בניה ולא הוצאו עליו צווי הריסה וכן לבדוק אם קיימת חבות בהיטל השבחה. במקרה בו הקונה משלם מספר תשלומים לפני קבלת חזקה בנכס ורישום על שמו, חשוב להקפיד שבעת מועד התשלום הראשון וחתימת ההסכם, תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה.
מנגד, ישנה חשיבות לאבטחת התשלומים עבור המוכר. מבחינת מיסוי מקרקעין, מצד המוכר – יש לבחון אם מתקיימים התנאים לקבלת פטור ממס שבח ולבחור את המסלול הכדאי ביותר. במידה ואין פטור, יש למצוא את הדרך שתאפשר לו לשלם סכום מינימום. מצד הקונה – בעת הדיווח לרשויות המס עליו לשלם מס רכישה, אולם יש לבדוק אם הוא זכאי לפטור או הנחה לפי החוק. לאחר תשלום התמורה, יש להעביר את הנכס על שם הקונה בטאבו.
כך גם בעת עריכת הסכמי שכירות, מומלץ מאוד להסתייע בשירותיו של עורך דין דיני מקרקעין, המנוסה והבקיא בתחום דיני מקרקעין ודיני השכירות, אשר ייתן מענה משפטי מקצועי ויסודי בתחום זה. ישנם אנשים רבים הממעטים בחשיבות ליווי משפטי של עורך דין דיני מקרקעין בעריכת הסכמי שכירות ופעמים רבות צדדים להסכמי שכירות מקלים ראש בעניין זה, זאת מאחר ומניחים כי מדובר בעסקה זמנית בלבד, להבדיל מעסקת מכר או רכישת דירה, ועל כן ניתן לערוך הסכמי שכירות ללא התייעצות עם משרד עו”ד דיני מקרקעין.
אולם בפועל, גם בהסכמי שכירות קיימות מספר סוגיות קריטיות, וקיימת חשיבות רבה לעיגונן של סוגיות אלו בהסכמי השכירות באופן נכון ומקצועי, כדי להבטיח את זכויות הצדדים ולהימנע ממקרים בהם הסכמים אלו יסתיימו במפח נפש ונזקים כספיים רבים למי מהצדדים.
על עורך דין דיני מקרקעין מנוסה בתחום, המייצג את המשכיר, להבטיח את זכויות המשכיר בנכס כך שלא ימצא עצמו המשכיר, ללא כל הגנות ו/או בטוחות משפטיות, מול שוכר אשר הפר את ההסכם עמו. כך גם קיימות הוראות בהסכמי שכירות אשר הינן הכרחיות להבטחת זכויות השוכר והגנתו מפני הסכמי שכירות דרקונים אשר מבטיחים את טובת המשכיר בלבד. לשם כך, מומלץ להיוועץ עם עורך דין דיני מקרקעין אשר הינו מקצועי ומיומן בתחום, וזאת כבר בשלב המשא ומתן בין הצדדים, כדי למנוע אי הבנות ופרשנויות שונות של הסכם השכירות.
משרד טואג-מגן הינו משרד עו”ד דיני מקרקעין מומלץ, בעל ניסיון נרחב בשירותים משפטיים בתחום דיני מקרקעין, בין היתר:
- ליווי רוכש או מוכר נכס מקרקעין (דירה, בית, מגרש, בניין, חנות).
- ליווי משפטי בשלב המשא ומתן.
- בחינת הזכויות של הנכס, טיפול מול לשכת רישום המקרקעין או רשות מקרקעי ישראל.
- בחינת עיקולים, משכנתאות, שעבודים, הערות.
- בחינת תיק מוניציפלי – אישורי בניה, חריגות, צווי הריסה.
- רישום זכויות וקבלת חזקה.
- מנגנון למוכר אשר יבטיח קבלת התמורה המוסכמת.
- דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין (מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה) וקבלת אישורי המס.
- ליווי משפטי ברכישת דירה מול קבלן.
- עריכת הסכמי קומבינציה.
- עריכת הסכמי פינוי בינוי, תמ”א 38.
- עריכת הסכמי שכירות.
- עריכת הסכמי רכישה ושכירות עבור נכסים מסחריים.
- פינוי וסילוק יד.
- סוגיות שונות הקשורות ו/או הנובעות מתחום דיני מקרקעין.
זקוק לעורך דין דיני מקרקעין מומלץ? למשרד עו”ד טואג – מגן, ניסיון רב בתחום, לפרטים נוספים התקשרו 052-5583807, או לחצו כאן >>
האמור במאמר זה אינו מהווה המלצה ואינו מהווה ייעוץ משפטי ואין לבצע כל פעולה בהסתמך על האמור בו, מבלי לקבל קודם לכן ייעוץ משפטי הולם. הכותבים הינם בעלי משרד עורכי דין בזיכרון יעקב המתמחה בתחום דיני מקרקעין, דיני משפחה, ירושה, עבודה, נזיקין, מימוש זכויות רפואיות וגיל שלישי.